کارشناسی رسمی دادگستری
رشته راه و ساختمانکارشناسی رسمی دادگستری
رشته راه و ساختمانچگونگی تشخیص موقعیت ملک، تعیین موقعیت پلاک ثبتی، تطبیق ملک با وضع موجود
چگونگی تشخیص موقعیت ملک، تعیین موقعیت پلاک ثبتی، تطبیق ملک با وضع موجود توسط کارشناس رسمی دادگستری
جانمایی املاک، ازجمله موارد بسیار حائز اهمیت و مهم در انجام امور کارشناسی است. در یک دسته‌بندی کلی املاک دارای سند مالکیت را به دودسته، املاک واقع در محدوده شهرها و املاک خارج از محدوده شهری دسته‌بندی می‌کنیم و در این نوشته سعی خواهیم کرد چگونگی تعیین موقعیت املاک و نحوه پیاده‌سازی ملک را روی نقشه در وضع موجود بیان نماییم:
الف) نحوه تعیین موقعیت املاک دارای سند مالکیت واقع در محدوده شهری توسط کارشناس رسمی دادگستری:
لازم است بدانیم که بر اساس تقسیمات شهرسازی، هریک از سکونتگاه‌های رسمی، اعم از شهر و روستا امروزه دارای نقشه شهرسازی در قالب طرح هادی، طرح جامع، طرح‌های موضعی و موضوعی هستند. طی دهه گذشته، در شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت و کلیه روستاها، طرح هادی شهری و روستایی تهیه گردیده است. به‌موجب قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب 1384/10/28 مجلس شورای اسلامی، تعاریف محدوده و حریم برای شهر و روستا آورده شده است:
ماده 1- محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم‌الاجرا می‌باشد. شهرداری‌ها علاوه بر اجرای طرح‌های عمرانی ازجمله احداث و توسعه معابر و تأمین خدمات شهری و تأسیسات زیربنایی در چارچوب وظایف قانونی خود کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر را نیز به عهده دارند.
ماده
2- حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که
نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و
بخش مربوط تجاوز ننماید. به‌منظور حفظ اراضی لازم و مناسب برای توسعه موزون
شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی، باغات و جنگل‌ها، هرگونه
استفاده برای احداث ساختمان و تأسیسات در داخل حریم شهر تنها در چارچوب
ضوابط و مقررات مصوب طرح‌های جامع و هادی امکان‌پذیر خواهد بود.
نظارت
بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات که به‌موجب طرح‌ها و ضوابط مصوب در داخل
حریم شهر مجاز شناخته‌شده و حفاظت از حریم به‌استثنای شهرک‌های صنعتی (که
درهرحال از محدوده قانونی و حریم شهرها و قانون شهرداری‌ها مستثنا
می‌باشند) به عهده شهرداری مربوط می‌باشد، هرگونه ساخت‌وساز غیرمجاز در این
حریم تخلف محسوب و با متخلفین طبق مقررات رفتار خواهد شد.
ماده 3- محدوده روستا عبارت است از محدوده‌ای شامل بافت موجود روستا و گسترش آتی آن در دوره طرح هادی روستایی که با رعایت مصوبات طرح‌های بالادست تهیه و به تصویب مرجع قانونی مربوط می‌رسد. دهیاری‌ها کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساخت‌وساز در داخل محدوده را عهده‌دار خواهند بود.
تبصره 1 -
روستاهایی که در حریم شهرها واقع می‌شوند مطابق طرح هادی روستایی دارای
محدوده و حریم مستقل بوده و شهرداری شهر مجاور حق دخالت در ساخت‌وساز و
سایر امور روستا را ندارد.
تبصره 2 - روستاهایی که به‌موجب طرح‌های
مصوب جامع و هادی در داخل حریم شهرها واقع می‌شوند در صورت رسیدن به شرایط
شهر شدن، شهر مستقل شناخته‌نشده و به‌صورت منفصل به‌عنوان یک ناحیه یا
منطقه از نواحی یا مناطق شهر اصلی تلقی و اداره خواهند شد و برای آنها در
قالب طرح‌های جامع و تفصیلی ضوابط و مقررات ویژه متضمن امکان استمرار
فعالیت‌های روستایی تهیه و ملاک عمل قرار خواهد گرفت. با توجه به تعریف
محدوده و حریم شهر و روستا، حوزه نفوذ و اختیار شهرداری و دهیاری در
روستاها مشخص است.
به‌منظور تعیین موقعیت املاک دارای سند مالکیت در محدوده شهرها به دسته‌بندی ذیل می‌پردازیم:
1- املاک دارای سند مالکیت دفترچه‌ای:
تعیین موقعیت املاک دارای سند مالکیت دفترچه‌ای، صرفاً با استفاده از اطلاعات مندرج در سند مالکیت برای افراد عادی، غیر مطلع و غیر کارشناسان امور ثبتی عملاً غیرممکن است. اصلی‌ترین، دقیق‌ترین و معتبرترین نحوه تعیین موقعیت ملک، جانمایی توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی دارای صلاحیت نقشه‌برداری است که با دسترسی به نقشه‌های ثبتی می‌توانند محل دقیق یک ملک را در روی نقشه و زمین پیاده‌سازی کنند. از طرف دیگر، ازآنجایی‌که در محدوده شهرها که حوزه نفوذ، تسلط، مدیریت و نظارت شهرداری‌ها هستند، نقشه‌های پایه شهری تحت عناوین طرح جامع، طرح تفصیلی و نقشه‌های با مقیاس 1:5000 و 1:2000 با دقت لازم وجود دارند.
لذا اطلاعات مربوط به حوزه شهرسازی با دقت قابل قبولی بر اساس طرح کاداستر با نقشه‌های ثبتی مطابقت دارد. لذا تعیین موقعیت ملک در داخل شهر درصورتی‌که دارای پرونده شهرسازی (پروانه ساختمانی، پایان کار شهری و ...) باشد، به استناد اطلاعات شهرسازی ملک با تطبیق موقعیت ملک در گواهی‌های صادره از شهرداری امکان‌پذیر است. همچنین به‌منظور تعیین موقعیت پلاک تفکیکی در این‌گونه سندها، با تطبیق حدودات ملک نسبت به واحد مجزا شده ازنظر ابعاد و اجزای مندرج در سند می‌توان موقعیت ملک را مشخص نمود.
2- املاک دارای سند مالکیت تک‌برگ:
اسناد مالکیت تک‌برگ، طی دهه گذشته با اجرایی شدن طرح کاداستر صادر و به مالکین تحویل می‌گردند، پایه و اساس این نوع اسناد، برگرفته از نقشه‌های پایه و طرح کاداستر ثبت و انطباق با موقعیت جغرافیایی و نقشه‌های UTM است. در اسناد مالکیت تک‌برگ اطلاعات دقیق ملک درج شده است، همچنین کروکی ملک در پایین صفحه اول و موقعیت ملک در سایت پلان پلاک مشخص گردیده است. علاوه بر این در پایین صفحه اول هریک از اسناد مالکیت تک‌برگی عبارتی تحت عنوان شناسه جام درج شده است. با استفاده از این شناسه موقعیت دقیق ملک بر اساس نقشه UTM مشخص و نشان داده میشود.
3- چگونگی استعلام سیستمی ملک در شهر تهران
i. نحوه کنترل مشخصات مالک با پلاک ثبتی مورد ارزیابی
همان‌طور که میدانیم اولین قدم در امر کارشناسی املاک پس از ابلاغ امر کارشناسی تطبیق وضعیت ملک با مشخصات مالک از طریق سند ثبتی و پلاک ثبتی ارائه‌شده می‌باشد. برای تطبیق دقیق وضعیت ملک با مشخصات مالک در سند ثبتی شیوه‌های مختلفی وجود دارد که البته هرکدام از این روش‌ها در شرایطی کارساز است ولی بهترین روش که بتواند کارشناس را به‌یقین برساند و از صحت اسناد و اطلاعات ابرازی که توسط مالک یا مالکین ارائه میشود اقناع شود. استعلام از سیستم‌های جدید اینترنتی می‌باشد. همان‌طور که میدانیم وبسایت شهرداری تهران اطلاعات جامعی در مورد املاک و ساخت و ساختمان‌های شهری ارائه می‌نماید. با مراجعه به این سامانه می‌توان استعلام مربوط به موقعیت ملک و نشانی ملک را کسب نمود. در چند سال گذشته و مخصوصاً در طراحی و نصب پلاک‌های درب منازل در شهر تهران بین شهرداری و سازمان ثبت‌اسناد و املاک هماهنگی لازم به‌عمل‌آمده که نتیجه آن به شرح ذیل می‌باشد:
هنگام مراجعه به درب منازل یا بازدید از املاک موردنظر اولین قدم مراجعه به پلاک شهرداری ملک می‌باشد در زیر شماره پلاک یک عدد 8 رقمی حک شده است که کاربرد زیادی دارد. ازجمله اینکه پس از مراجعه به وبسایت شهرداری تهران و کلیک روی گزینه پرداخت عوارض منوی باز میشود تحت عنوان سامانه پرداخت الکترونیکی عوارض شهرداری تهران که شامل فیلدهای خالی به شکل زیر می‌باشد:
با جایگذاری اعداد صفر به بالا که البته صفر عرصه را بیان می‌نماید و از یک به بعد شماره طبقات، شماره واحد، نام مالک در صورت مالکیت چند نفر در یک بلوک نشان داده میشود.
| طبقه وقوع | جهت آپارتمان | شماره ساختمان | ردیف | ملک | بلوک | محله | منطقه | ردیف ملک | کد عوارض |
با تغییر دادن عدد 1 و 2 الی آخر تعداد مالکین و شماره طبقه به ترتیب نشان داده میشود.
ii.
اما با کلیک کردن در گزینه اطلاعات جغرافیایی چند آیتم دیگر ظاهر میشود
که از بین آنها روی آیتم طرح تفصیلی جدید کلیک کرده تا بتوانیم وضعیت ملک
یا بلوک موردنظر را از جهات مختلف مشاهده نمایم. با کلیک روی آیتم فوق
سامانه طرح تفصیلی جدید شهر تهران نشان داده میشود. با تیک زدن گزینه
استعلام از طریق شماره بلوک و شماره ملک و واردکردن کد امنیتی در قسمت بعد
شماره بلوک و شماره ملک خواسته میشود که در قسمت تطبیق وضعیت گفتیم که 5
رقم اول عدد زیر پلاک ثبتی شماره بلوک و 3 رقم بعد شماره ملک هستند.
شماره بلوک:
شماره ملک:
با واردکردن شماره بلوک و شماره ملک اطلاعات پلاک موردنظر ازجمله وضعیت
ملک در بافت فرسوده، گذر اصلاحی، مساحت ملک، در صد پوشش پهنه و نقشه
GIS ملک به‌طور کامل در اختیار متقاضی قرار داده میشود.
ب) نحوه تعیین موقعیت املاک دارای سند مالکیت واقع در خارج از محدوده شهری توسط کارشناس رسمی دادگستری:
1- املاک دارای سند مالکیت دفترچه‌ای:
تعیین موقعیت و جانمایی املاک دارای سند مالکیت دفترچه‌ای خارج از محدوده شهرها صرفاً بر اساس اطلاعات مندرج در سند مالکیت امکان‌پذیر نیست. با رجوع به نقشه‌های تفکیکی ثبتی و با استفاده از نقاط رفرنس نقشه‌برداری که دسترسی به آنها از طریق ادارات ثبت و با صرفاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی امکان‌پذیر است، می‌توان موقعیت هریک از املاک دارای سند مالکیت خارج از محدوده شهرها را تعیین نمود. لازم است پس از تعیین موقعیت ملک برداشت نقشه UTM محدوده ملک تعیین گردد.
2- املاک دارای سند مالکیت تک‌برگ:
تعیین موقعیت و جانمایی املاک دارای سند مالکیت تک‌برگ خارج از محدوده شهرها صرفاً بر اساس اطلاعات مندرج در سند مالکیت و رجوع به مختصات مندرج در نقشه UTM و با استفاده از شناسه جام امکان‌پذیر است.