نحوه ارزیابی املاک:

یکی از مواردی که کارشناسان رسمی دادگستری، با آن مواجه هستند ، موضوع ارزیابی وتعیین قیمت املاک اعم از ویلائی، مسکونی، تجاری، صنعتی وغیره، جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثائق بوده و لازم است در تعیین قیمت و بالطبع شناخت و تفکیک عوامل وپارامترهای تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه و اعیان و امتیازات وهزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید، چرا که به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری و ارزیابی و تفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است.
الف) از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن می باشد. چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند. بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده و پس از تحقیق وترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می شود.
-اندازه ابعاد ملک و بخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).
-کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.
– عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چند بر بودن ملک).
-موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
– امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه.
– موقعیت استقرار و منطقه ای ملک و بطورکلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است. که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرکها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود و یا ملک خارج از محدوده میباشد و اولین قدم، احراز مالکیت و اطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است و اهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است. چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایانکار و یا حتی ملک همجوار دارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.
– بررسی قرارگیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی (میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی).
ب)عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است:
-هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه، عوارض پذیره در املاک تجاری، عوارض مازاد تراکم، عوارض پیش آمدگی (بالکن)، عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی و فضای سبز و غیره.
-حق کسب و پیشه و یا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت و تفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد.
-هزینه های احداث بنا شامل طراحی و تهیه نقشه های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح و تجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک (زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.
بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت وسیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک کاری متعارف و معمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده و برای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد و اعلام می نمایند و هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن، آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش، مانند چیلر و فن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر و سونا و جکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف و معمول مانند شیرآلات و لوازم برقی و تجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون و نماسازی های خاص، سیستم های امنیتی و غیره را به آن اضافه می نمایند.
در برآورد قیمت پارکینگ و انباری ها و همچنین مرغوبیت مکانی آنها و نیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد (ارتفاع عرف و مفید واحد مسکونی 2.90 متر، حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 متر، حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر، حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر، ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک و در مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا و آلودگی صوتی ناشی از موتورخانه و سایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود.
پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه وقضاوت مهندسی کارشناس می باشد.
از موارد مهمی که در ارزیابی املاک تجاری می بایست تعیین و اعلام گردد، بررسی حق کسب و پیشه و تجارت و یا حق سرقفلی و تعیین مبلغ ریالی آن می باشد و لازمه این کار درک و شناخت درست این دو عامل وتفاوتهای بین آنها است.
سرقفلی حقی است مالی و قابل معامله که برای متصرف قانونی آن، توسط قانون به رسمیت شناخته شده است و عمری به درازای عقد اجاره دارد. اما حق کسب و پیشه عمری کوتاه و حدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید و این عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست. به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
حق کسب و پیشه به مالک اختصاص ندارد و این حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است و در واقع نتیجه فعالیت مستأجر می باشد. به طوری که مستأجر در نتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده و موجب معرفی محل و رونق تجاری ملک می شود و قابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد. بنابراین بعد از اینکه مستاجر در محل مورد نظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.
نکته بسیار مهم اینکه در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. بر این اساس ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.
تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.